Rob Heusdens
Van een herstel van de woningmarkt is nog altijd geen sprake. Zowel het aantal verkooptransacties van woningen als de woningprijs blijven aanhoudend onder druk staan. In dit artikel gaan we in op de ontwikkelingen op de koopmarkt en in een vervolgartikel op de sociale huisvesting.
Na een lichte opleving - dat wil zeggen nadat de snelle daling van woningprijzen weer tot rust kwam - lijkt de tendens opnieuw weer te zijn dat de woningprijzen dalen. Zolang iemand de hypotheek kan betalen is een dalende trend geen direct probleem, alleen bij het verliezen van de baan en een gedwongen verkoop neemt de bewoner een grote schuld mee.
Grafiek 1 toont de Nederlandse huizenprijzen sinds 1965, afgezet tegen de loonontwikkeling en consumentenprijzen: huizenprijzen stegen veel sneller dan de reële loonontwikkeling [1]. Zo ziet dus de veelbesproken zeepbel er uit. De meeste voorspellingen van economen gaan ervan uit dat de huizenprijs nog wel met 30 tot 40 procent kan zakken, en voorlopig lijkt die dalende lijn van de huizenprijs bewaarheid te worden.
VVD, CDA en de PVV vonden elkaar tijdens het vormen van het huidige kabinet Rutte met name op het punt van de handhaving van de hypotheekrenteaftrek. Terwijl de beperking dan wel afschaffing daarvan door economen van zowel links als rechts als onvermijdelijk wordt beschouwd. De plannen van het kabinet zijn niet in staat de woningmarkt 'vlot' te trekken. Daarvoor is er teveel aan de hand. Maatregelen die het kabinet neemt om de hypotheekregels te verscherpen zullen de verdere daling van de huizenprijzen alleen maar bevorderen, en daarmee ook het aantal huizenbezitters dat in problemen komt. Hiermee treft het kabinetsbeleid met name de huurders, maar daarover later meer.
Het leed onder kopers die in de afgelopen jaren met moeite een huis konden financieren (vaak met een veel te hoge hypotheeklast en via de constructie van een aflossingsvrije hypotheek), neemt ondertussen toe. Het aantal gedwongen verkopen stijgt en het aantal huizenbezitters dat in problemen dreigt te komen eveneens. Banken dreigen huizenbezitters die in problemen zijn gekomen onder meer met volmachtverklaringen ('onherroepelijke machtiging tot verkoop') onder druk te zetten. Maar dit zal de problemen van de huizenbezitter niet oplossen, maar eerder vergroten omdat er dan geen beroep meer kan worden gedaan op schuldsanering [2]. De huizenbezitter wordt als het ware slaaf van de bank. Men kan beter het huis verkopen en een verlies op de koop toenemen, en daarmee de schuldsanering ingaan. Maar dan moet je uiteraard wel een betaalbare huurwoning kunnen krijgen.
Het is uiteraard niet verwonderlijk dat in de huidige woningmarktontwikkeling de vraag naar huurwoningen toeneemt. Maar huurwoningen, en zeker betaalbare huurwoningen zijn door het jarenlange sloop- en verkoopbeleid schaars geworden. Progressieve eisen van zowel huurdersorganisaties als vakbonden om middels bouw van meer betaalbare huurwoningen de maatschappelijke noden te ledigen, zijn dan ook noodzakelijk.
Huurders betalen onder dit kabinet het gros van de bezuinigingen, ondermeer door huurverhogingen (met name in de Randstad, oplopend tot 120 euro per maand), verlaging van de huurtoeslag en door het invoeren van een inkomensnorm van ten hoogste 33.000 euro voor toetreding tot een sociale huurwoning. Maar in veel gebieden kunnen deze met een inkomen net boven deze norm helemaal niet terecht op de koopmarkt of in de vrije sector huren. Terecht doen een aantal corporaties dan ook de oproep om deze richtlijn naast zich neer te leggen [3].
De problemen op de woningmarkt tonen glashard aan dat de investeringen op de woningmarkt niet overgelaten kunnen worden aan het financieringskapitaal en de vrije markt. Juist de situatie dat op snelle winst beluste projectontwikkelaars en investeringsfondsen de koopmarkt beheersten leidde tot de huidige crisis op de huizenmarkt. Daarvoor zijn er genoeg voorbeelden te vinden in de VS. En wie herinnert zich nog de louche praktijken met hypotheken en verzekeringen van de DSB Bank? Ondanks dat al jaren duidelijk is dat een crisis op de huizenmarkt onvermijdelijk was, en huizenprijzen zouden gaan dalen, gingen makelaars, hypotheekbanken, vastgoedondernemingen en corporaties door met het beleid om vooral in te zetten op meer koopwoningen en sloop van sociale huurwoningen.
Ondertussen neemt de woningnood en de lengte van de wachtlijsten voor sociale huurwoningen toe, maar worden er juist alleen maar minder huurwoningen gebouwd. Zelfs de eis van 70 procent koopwoningen en 30 procent sociale huurwoningen bij nieuwbouwprojecten komt vaak te vervallen. Voor zover er door de crisis op dit moment al gebouwd kan worden, want veel nieuwbouwprojecten zijn vervallen. In Amsterdam werd enige maanden geleden zelfs een complete bouwstop van kracht. Ook menig corporatie heeft in afgelopen jaren de nodige verlieslijdende projecten ontwikkeld, zoals dure koopappartementen die door de inzakkende woningmarkt niet verkocht konden worden.
Zeggenschap van huurders over dergelijke investeringen ontbreekt volledig. Corporaties zijn zelfs steeds minder geneigd nog verantwoording af te leggen over het gevoerde financiële beleid. Voor huurders is vaak niets anders dan een kleurrijk foldertje beschikbaar, maar de financiële jaarcijfers worden onder de pet gehouden. Met name als er verlies wordt geboekt!
Tijd dus ook om de eis van nationalisatie van de banken en zeggenschap over dit soort maatschappelijke investeringen op de politieke agenda te zetten en met acties kracht bij te zetten. Progressieve eisen zijn nodig die de echte maatschappelijke noden verhelpen. Zoals het investeren in meer betaalbare sociale huurwoningen voor jongeren, studenten en starters en investeringen in het verbeteren van het energierendement van woningen.
(Wordt vervolgd)